Раздел имущества находящегося в залоге

На странице подготовлен материал на тему: "Раздел имущества находящегося в залоге" с подробным описанием от профессионалов для людей. Если возникнут дополнительные вопросы, обращайтесь к дежурному консультанту.

Раздел совместно нажитого имущества, находящегося в ипотеке (залоге) — бесплатная юридическая онлайн консультация 24 часа

Особенности раздела совместно нажитого имущества, находящегося в ипотеке (залоге) — в соответствии со ст. 34

СК РФ имущество приобретенное супругами в период зарегистрированного брака за счет общих доходов является их общей совместной собственностью на кого- бы из супругов оно не было зарегистрировано. Среди указанного имущества наибольшую ценность представляет жилое помещение, поскольку жилье является дорогостоящим объектом, и покупка данного товара с использованием только собственных средств для многих россиян практически невозможна.

Количество ипотечных сделок в России росло из года в год. В условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. При этом указанная недвижимость часто приобретается гражданами, состоящими в браке. В настоящее время в суды все чаще поступают иски супругов или бывших супругов о разделе жилых помещений, находящихся в залоге.

В случае развода перед многими супругами встает вопрос: если предметом раздела является жилое помещение, находящееся в залоге, требуется ли на заключение такого соглашения согласие залогодержателя?

В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке» ипотечное жилье может быть отчуждено другому лицу только с согласия залогодержателя, то есть банка.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК залогодатель не вправе отчуждать заложенное имущество без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Залогодатель, может передавать заложенное имущество без согласия залогодержателя во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Таким образом, действующее гражданское законодательство использует термин «отчуждение», в то время как ранее действующая редакция п. 2 ст. 346 ГК РФ, действовавшая до 1 июля 2014 г., говорила также и об ином распоряжении предметом залога. Как известно, распоряжение представляет собой право собственника своим волевым актом устанавливать те или иные правоотношения с другими лицами по поводу принадлежащих ему вещей, при этом основной составляющей правомочия распоряжения является возможность определения юридической и фактической судьбы вещи.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК в старой редакции, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчудить заложенное имущество, передать его в аренду или безвозмездное пользование, другим способом распорядится им лишь с согласия залогодержателя.

Таким образом, если супруги хотели заключить соглашение о разделе жилого помещения, находящегося в залоге, до 1 июля 2014 г., то можно было с уверенностью утверждать, что совершение такой сделки было возможным только при наличии согласия залогодержателя. В случае получения такого согласия соответствующие изменения должны были быть внесены в кредитный договор.

Исключив из п. 2 ст. 346 ГК указание на возможность иного распоряжения без согласия залогодержателя, кроме отчуждения, законодатель позволил супругам произвести раздел заложенного жилого помещения между собственниками путем определения долей в праве общей совместной собственности без согласия залогодержателя. Указанный вывод основан на норме п. 2 ст. 253 ГК, которая устанавливает возможность распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, по согласию всех участников.

Соглашение о разделе общего имущества может быть частью брачного договора. При этом ст. 46 СК РФ предусматривает гарантии прав кредиторов при заключении, изменении и расторжении брачного договора. Так, согласно п. 1 ст. 46 СК РФ супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. Учитывая, что залогодержатель является по отношению к супругу-должнику кредитором, для раздела «ипотечного жилья» по брачному договору достаточно лишь письменного уведомления залогодержателя.
Вместе с тем к указанному случаю, так же как и к соглашению о разделе имущества, субсидиарно должна применяться ст. 346 ГК РФ, пункт 2 которой до 1 июля 2014 г. предписывал не просто уведомление, а необходимость получения согласия залогодержателя. Следовательно, и на заключение брачного договора, предметом которого являлось определение юридической судьбы жилого помещения, находящегося в залоге, до вступления в силу последних нововведений в ГК требовалось согласие залогодержателя. Соответственно, после 1 июля 2014 г. супруги могут самостоятельно определить судьбу своего имущества без учета мнения залогодержателя.

Представляется, что изменение редакции ст. 346 ГК РФ не приведет к нарушению баланса интересов залогодержателя и залогодателя, так как предмет залога сохраняется, имущественные права залогодержателя не затрагиваются. При этом залогодержатель не создает препятствий для самостоятельного определения супругами размера доли в их праве общей собственности, что полностью соответствует принципам семейного права, в частности недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи.

При не достижении супругами (бывшими супругами) соглашения относительно раздела общего имущества спор будет разрешаться в судебном порядке. Особенностями данного спора является то, что:
1) делится не только жилое помещение, но и долги супругов (бывших супругов) по кредитным обязательствам;
2) к участию в деле привлекаются кредитные организации, предоставившие кредит на покупку спорного жилого помещения.
В данном случае речь идет только об общих обязательствах супругов. Сложность отнесения долгов к той или иной группе заключается в том, что законодатель умалчивает о критериях деления обязательств на личные и общие.

К общим долгам относятся те обязательства, которые возникли по инициативе обоих супругов или одного из них, но в интересах всей семьи. Личными долгами являются те, которые возникли
1. самостоятельно у каждого из них: до заключения брака или хотя и после заключения брака, но исключительно для удовлетворения сугубо личных потребностей супруга;
2. вследствие долгов, перешедшее по наследству во время брака одному из супругов (долг наследодателя), или другое раздельное имущество одного из супругов;
3. другие долги, непосредственно связанные с личностью супруга.

Таким образом, решающее значение в определении долга общим должен иметь факт использования полученного по обязательству в интересах семьи и на нужды семьи (общие нужды), под которыми понимаются потребности совместного проживания, ведения общего хозяйства, содержания и воспитания детей, взаимной заботы и содержания.
Варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге

Читайте так же:  Порядок заключения и расторжения брака реферат

Возможны следующие варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге:
1) как доли супругов в общем имуществе, так и долги по кредитным обязательствам признаются равными;
2) жилое помещение передается одному из супругов вместе с оставшимися долгами, а второй супруг вправе рассчитывать на половину денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита.

Разрешая вопрос о разделе жилого помещения, находящегося в залоге, суд должен не только обеспечить баланс интересов супругов (бывших супругов), но и учесть права их кредиторов. Так, если кредитный договор заключался с обоими супругами с учетом их платежеспособности, то вероятнее всего, что кредитную организацию устроит первый вариант раздела имущества. Об этом свидетельствует и судебная практика.

Распределение долгов между супругами в рамках судебного процесса по разделу имущества не прекращает их обязанности должников по солидарной ответственности перед банком. Поэтому, если один из супругов откажется от исполнения своей части обязательства по кредитному договору, бремя погашения задолженности в полном размере ляжет на другого супруга. В свою очередь, супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму .

Используемая п. 2 ст. 325 ГК РФ конструкция регресса дает основание констатировать самостоятельность и независимость права такого должника (регредиента) от существовавшего права кредитора. Отсюда, с прекращением основного обязательства утрачивают силу дополнительные по отношению к нему обязательства, то есть прекращается начисление процентов на сумму долга и т.п. Равным образом в рамках регрессного обязательства регрессанты (должники) не могут использовать возражения, которые они могли противопоставить кредитору. Наконец, самостоятельность регрессного требования означает, что срок исковой давности по этому требованию должен исчисляться с момента его возникновения (момента погашения солидарного обязательства одним из содолжников).

Для того чтобы избежать предъявления требований со стороны кредитора сверх своей доли, супругу необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об изменении условий кредитного договора.

В судебном решении не должно быть формулировок об изменении кредитного договора, так как в порядке п. 3 ст. 39 СК РФ разрешаются только споры о распределении общих долгов супругов.

Как уже отмечалось, вторым возможным вариантом раздела жилого помещения, находящегося в залоге, является передача последнего одному из супругов вместе с оставшимися долгами и выплата второму супругу компенсации в размере ½ денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита. Указанный случай возможен в случае согласия кредитора (банка) на изменение числа заемщиков в общем денежном обязательстве супругов.

На практике нередки случаи, когда после развода и раздела имущества никто из супругов не желает и не намерен исполнять обязательства по договору ипотеки. В таких случаях продажа ипотечного жилья и последующий возврат непогашенной части кредита банку являются лучшим вариантом разрешения проблемы. Оставшуюся после расчета с банком денежную сумму супруги могут разделить между собой по своему усмотрению. Конечно продажа заложенного жилья должна осуществляется с согласия банка и под его контролем.
Основные выводы:

Подводя итоги сказанного можно сделать следующие основные выводы:
1. В случае развода и раздела имущества супругами делится не только жилое помещение, но и долги супругов (бывших супругов) по кредитным обязательствам; решающее значение в определении долга общим должен иметь факт использования полученного по обязательству в интересах семьи и на нужды семьи (общие нужды);
к участию в деле привлекаются кредитные организации, предоставившие кредит на покупку спорного жилого помещения.
2. Возможны следующие варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге:
как доли супругов в общем имуществе, так и долги по кредитным обязательствам признаются равными; устанавливается режим долевой собственности;
жилое помещение передается одному из супругов вместе с оставшимися долгами, а второй супруг вправе рассчитывать на половину денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита.

Более подробную бесплатную консультацию семейного, имущественного и кредитного юристов Вы можете получить на личном приеме специалиста в офисе Юридического Центра «ЗаконЪ»

Раздел заложенного имущества супругов

У меня с бывшей женой есть общая недвижимость, находящаяся в залоге у банка, какие нужны документы для ее раздела и как проходит этот процесс через суд?

Вам надо составить исковое заявление в суд о разделе совместно нажитого в период брака имущества и признании за Вами права собственности на долю в нем.На основании ст.39 СК РФ доли супругов,в праве собственности на имущество признаются равными.Также разделу подлежат и долги(они присуждаются каждому из супругов соразмерно присужденной доле в праве собственности на имущество). Если у Вас объект недвижимости в залоге у банка на основании кредитного договора, то к иску помимо документов на объект недвижимости и свидетельства о браке(о расторжении брака) необходимо приложить кредитный договор и договор залога.При этом банк привлекается к участию в деле в качестве третьего лица и его мнение учитывается судом.

Если мы с мужем уже поделили имущество, может ли банк подать на раздел имущества?

Если вы с мужем поделили имущество, находящееся в залоге у банка (т. е. ипотечную квартиру или кредитную машину) или разделили кредит — то банк может потребовать аннулировать раздел и 100% выиграет, т. к. раздел заложенного банку имущества и кредитов должен происходить с участием и согласием банка.
Если вы с мужем поделили имущество, которое не в залоге у банка, не делили сами кредиты (т. е. кредиты остались с тем, на кого они были оформлены) — то банк тут вообще не причем и никаких требований выдвигать не может.

Могу ли я претендовать на раздел имущества (квартиры приобретенной в браке), если она находится в залоге? Кредит выдан под залог квартиры сроком на 15 лет, а право на ее раздел я могу предъявить в течение 3-х лет. Что доминирует в этом случае: закон или договор залога?

Раздел возможен. Согласно статье 38 семейного кодекса РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Закон не устанавливает ограничений в разделе имущества, находящегося в залоге.
Согласно статье 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Других ограничений нет, а указанные к Вашему случаю не относятся, т.к. раздел имущества не является отчуждением.

Читайте так же:  Федеральная служба по защите прав детей

ВС: Супруга банкрота не получит деньги от продажи совместного имущества ранее кредиторов

24 декабря Верховный Суд РФ вынес Определение № 304-ЭС18-13615 по спору в рамках дела о банкротстве, в котором бывшая супруга предпринимателя-банкрота, в частности, требовала признать за ней право на выручку от реализации имущества, находившегося в совместной собственности супругов и впоследствии переданного в залог.

В отношении индивидуального предпринимателя Евгения Ковальского была введена процедура банкротства. В ходе реализации имущества должника финансовый управляющий реализовал ранее включенное в конкурсную массу имущество гражданина: три транспортных средства, нежилое помещение подвала в жилом доме, автомобиль и торговый знак. При этом часть имущества была обременена залогом, обеспечивающим требования кредиторов должника в лице двух банков. В результате реализации заложенного имущества поступило 4,1 млн руб., а незаложенного – 1,6 млн руб.

Впоследствии районный суд удовлетворил иск бывшей супруги должника Марины Ковальской о разделе совместно нажитого имущества и признании за ней права на компенсацию в размере 1/2 доли от стоимости реализации всего вышеуказанного имущества в рамках дела о банкротстве. В связи с этим она обратилась в суд с заявлением об урегулировании разногласий с финансовым управляющим. Бывшая супруга банкрота просила признать за собой право на получение 20% денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества должника, и 50% выручки от реализации имущества, не находящегося в залоге, на общую сумму в размере 1,6 млн руб.

Арбитражный суд удовлетворил требования гражданки частично, признав за ней право на выплату ей 50% денежных средств, вырученных от продажи имущества должника, не находящегося в залоге, на сумму 812 тыс. руб. В удовлетворении остальной части заявления было отказано. Суд первой инстанции со ссылкой на ст. 134, 138, 213.27 Закона о банкротстве признал за залоговыми кредиторами преимущественное право на удовлетворение их требований перед прочими кредиторами, в том числе Мариной Ковальской. Ввиду неполучения банками полного удовлетворения своих требований суд указал на необходимость направления им оставшихся денежных средств, отказав заявительнице в признании за ней соответствующего права. Апелляция поддержала это определение.

Впоследствии окружной суд признал за гражданкой право на получение 20% выручки от реализации заложенного имущества должника в размере 831 тыс. руб. При этом кассация согласилась с решением нижестоящих инстанций о присуждении заявительнице 812 тыс. руб. Свою позицию суд округа обосновал ссылкой на п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ о рассмотрении дел о банкротстве ИП от 30 июня 2011 г. № 51, указав на приоритет требования бывшей супруги должника перед требованиями залоговых кредиторов в части, превышающей 80% суммы, вырученной от реализации предмета залога.

Не согласившись с постановлением окружного суда, финансовый управляющий подал кассационную жалобу в Верховный Суд, она была поддержана кредиторами гражданина-банкрота.

Изучив материалы дела № А03-22218/2015, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ оценила обстоятельства, согласно которым для удовлетворения требований залогового кредитора не хватило 80% стоимости заложенного имущества должника. Такое имущество, часть стоимости которого требовала экс-супруга банкрота, было передано в залог полностью в период, когда оно находилось в совместной собственности супругов. При этом они дали нотариальные согласия на заключение соответствующих сделок. При этом сама Марина Ковальская не находилась в процедуре банкротства.

Верховный Суд со ссылкой на ст. 353 ГК РФ пояснил, что по общему критерию распределения средств в данном споре (бывшая) супруга гражданина-банкрота является наряду с ним созалогодателем, т.е. должником по обеспечительному обязательству. Следовательно, она не может получить денежные средства, соответствующие ее доле в общем имуществе, приоритетно перед кредитором-залогодержателем.

Также ВС отметил, что правила распределения денежной выручки от продажи заложенного имущества при несостоятельности гражданина-залогодателя изложены в п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве. Согласно указанной норме 80% от такой реализации направляются залоговому кредитору, при этом 10% вырученных средств идут на погашение требований кредиторов должника первой и второй очереди при недостаточности иного имущества гражданина для погашения указанных требований. При отсутствии таких кредиторов или при достаточности иного имущества для расчетов с ними, если первоначальные 80% не покрыли полностью обеспеченное залогом требование, указанные 10% направляются на расчеты с залоговым кредитором. Данные средства не могут быть выплачены супруге до расчета с залогодержателем.

Оставшиеся «иные 10% денежных средств» погашают судебные расходы, издержки на выплату вознаграждения финансовому управляющему и траты на оплату услуг привлеченных им лиц в целях обеспечения исполнения его обязанностей по реализации предмета залога. Поскольку заявительница в рассматриваемом случае является должником по обеспечительному обязательству, на нее также возлагается обязанность несения этих расходов.

Со ссылкой на ряд положений СК РФ Суд также пояснил порядок расходования средств, оставшихся от «иных 10% денежных средств», при условии отсутствия общих обязательств супругов, не связанных с залогом, которые делятся исходя из распределения долей в их совместной собственности. Согласно таким разъяснениям причитающаяся часть гражданину-банкроту погашает текущие расходы, непосредственно не связанные с реализацией заложенного имущества (абз. 4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве). Оставшиеся после этого средства направляются залоговому кредитору, а при полном погашении долга перед последним они включаются в конкурсную массу.

В свою очередь, причитающиеся супруге гражданина-банкрота средства сразу направляются залоговому кредитору, поскольку супруга продолжает оставаться созалогодателем – должником по обеспечительному обязательству и не может получить свою долю приоритетно перед залоговым кредитором. Если после этого долг перед залогодержателем был погашен полностью, то оставшиеся денежные средства передаются супруге. Если же в реестр требований кредиторов должника включены долги по общим обязательствам его и (бывшей) супруги или имеются общие текущие обязательства, выплаты в пользу (бывшей) супруги от реализации общего имущества не производятся до полного погашения общих обязательств.

Юрист Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», адвокат Сергей Гуляев считает, что в своем определении Верховный Суд провел хороший анализ норм гражданского и семейного права и определил их верное соотношение со специальными нормами Закона о банкротстве. «Данный закон предусматривает, что по общему правилу при реализации общего имущества супругов супруг, в отношении которого не возбуждено дело о банкротстве, вправе претендовать на выплату части стоимости от реализации общего имущества в размере своей доли, – пояснил эксперт. – Если же у пары имеются общие обязательства, в том числе при предоставлении одним супругом за другого залога, причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам».

Читайте так же:  Правила усыновления ребенка в казахстане

Адвокат отметил, что в рассматриваемом споре бывшая супруга как раз и являлась залогодателем общего на момент возникновения обязательств имущества. «Таким образом, она могла претендовать на денежные средства, полученные от реализации предмета залога, только в случае полного удовлетворения требований кредитора-залогодержателя», – пояснил Сергей Гуляев. По его мнению, поскольку в данном случае полученных денежных средств было недостаточно для полного расчета с кредитором-залогодержателем, ВС РФ совершенно справедливо отказал в установлении приоритета на выплаты супруге перед таковым кредитором.

Старший юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Александра Улезко также поддержала толкование норм Закона о банкротстве о распределении средств от реализации предмета залога, изложенное в позиции Верховного Суда. «Совершенно справедливо, что, являясь обязанной перед залогодержателем по договору залога, супруга должника несет и текущие расходы, связанные с реализацией предмета залога в деле о банкротстве, – пояснила эксперт. – Только в случае, если денежных средств достаточно для погашения требований залогового кредитора и указанных текущих расходов, ей могут быть выплачены оставшиеся средства в части, причитающейся супруге в результате раздела имущества».

Александра Улезко отметила важность разъяснений ВС для практики, поскольку они вносят конкретику в соответствующее регулирование, которой ранее не было. Эксперт считает, что позиция, выраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11 июня 2013 г. № 15154/11 по делу № А67-2757/2009, на которой основывался суд кассационной инстанции при удовлетворении требований супруги должника о выплате ей 20% от средств, полученных от реализации заложенного имущества, не противоречит правилам, изложенным в рассматриваемом споре.

«Однако эта позиция не была однозначной, так как п. 18 и 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30 июня 2011 г. № 51 не регулировали прямо ситуацию распределения 20% средств, полученных от продажи заложенного имущества супругов и перечисленных на специальный счет должника», – пояснила Александра Улезко. По ее мнению, принципиально порядок распределения денежных средств, предусмотренный для юрлиц и ранее применявшийся для ИП, не отличается от порядка, установленного для потребительского банкротства (п. 1–2.1 ст. 138, п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве). Поэтому правила, изложенные в определении Верховного Суда, были справедливы и применительно к ранее действовавшему законодательству.

Проект Законы для людей

Самый частный и открытый юридический портал

Раздел квартиры, находящейся в ипотеке

Видео (кликните для воспроизведения).

Выходим на финишную прямую. Не загадываю, конечно, но думаю, это будет не последняя статья о разделе общего имущества супругов. Нюансов в этой сфере очень много, несмотря на всю простоту и прямолинейность темы семейных споров.

Порою на консультациях я начинаю много говорить, и вроде бы, говорю простые и понятные вещи, но клиенты как-то начинают округлять глаза и «зависать». Вообще я понял, что институт брака и семьи он как-то странно пустил свои корни в наше общество. Такое впечатление, что в массовом сознании суть заключения брака сводится только к трем вещам: обручальное кольцо, штамп в паспорте и общая фамилия. О том, что есть масса дополнительных прав, обязанностей и прочего-прочего, большинство пар попросту не задумываются.

Такой вывод я сделал на основании многочисленных консультаций своих клиентов по семейным спорам. Вот и думай потом, все ли так просто в этой теме и достаточно ли понятно я Вам расписываю все эти тонкости взаимоотношений, пардон, правоотношений.

Как бы то ни было, мы продвигаемся вперед. Вчера Вы должны были узнать о разделе залогового имущества, в частности, автомобиля. Надеюсь, это было понятно. Сегодня же, я хочу рассказать о разделе недвижимого имущества, находящегося в залоге. И самый простой пример – это раздел супругами квартиры, находящейся в ипотеке. Поехали.

Сперва термины. Ипотека – это залог недвижимого имущества. В свою очередь залог – это способ обеспечения исполнения обязательства. Самый распространенный пример — это кредитный договор, как основное обязательство, и договор об ипотеке – как обеспечение исполнения основного обязательства.

Такая схема предполагает следующие последствия: заемщик прекращает погашать кредит, и банк получает право обратить взыскание на предмет залога – квартиру. Про ипотечные кредиты Вы можете почитать в отдельной статье. Отношения в сфере залога недвижимости регулируются специальным законом ФЗ «Об ипотеке».

Квартира в нынешние времена может попасть в ипотеку двумя способами:

  1. квартира приобретена на кредитные средства и отдана в залог банку;
  2. заемщик взял кредит на собственные нужды, а в качестве обеспечения исполнения своего обязательства передал в залог банку свою квартиру.

Результат в обоих случаях один – квартира остается в собственности заемщика, но банк приобретает право обратить на нее взыскание, если заемщик прекратит погашать кредит.

Так вот вопрос сегодняшней статьи: можно ли разделить между супругами такую квартиру?

Конечно можно! Право разделить общее имущество принадлежит супругам на основании Семейного кодекса. И нет другого Закона, который мог бы их этого права лишить.

Процедура раздела общей квартиры ничем не отличается от раздела недвижимого имущества в судебном порядке. Об этом Вы можете прочитать в одноименной статье. Однако, в случае с ипотечной квартирой, тут будут нюансы.

Участие в суде банка

В деле о разделе общего имущества супругов, если среди имущества есть ипотечная квартира, обязательно будет участвовать банк. Статус представителя банка в этом случае – третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований. Однако, несмотря на свой статус, банк будет активно возражать против удовлетворения иска и раздела квартиры, переданной банку в залог. При этом, банк может оперировать нормами права, судебной практикой и прочими «весомыми» аргументами.

Главное, не поддаваться панике, ведь, как я уже сказал, Ваше право на раздел общего имущества даровано Вам Семейным кодексом, и банк против него – никто и ничто.

Как правило, суды без проблем удовлетворяют такие иски, и разделяют квартиру между супругами. Хотя, я не исключаю всяческие курьезы, которые иной раз могут возникать в судебной практике. Но, это Россия, на это надо делать скидку.

Регистрация права собственности

Самая, на мой взгляд, реальная проблема, с которой вы точно столкнетесь после раздела квартиры – это регистрация перехода права собственности. По факту, на момент подачи иска о разделе квартиры, ее собственником является один из супругов, он же является и залогодателем. После раздела, собственников становится двое, причем, теперь они – долевые.

Читайте так же:  Анкета загранпаспорт нового образца смена фамилии

А как я уже рассказывал ранее, все сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации. Ну, или, в настоящее время, государственной регистрации перехода права собственности. Не суть важно. Главное, что пока Вы не произведете регистрацию в органах Росреестра, Вы как-бы и не считаетесь собственником своей доли в квартире.

А тут стена. Пока на квартире «висит» ипотека, Вы без согласия банка не имеет права проводить в отношении этой квартиры ни регистрационные действия, ни сделки по ее отчуждению. То есть, зарегистрировать свое право собственности на долю в квартире Вы сможете только после полного погашения кредита и снятия с квартиры обременения.

Риск получить квартиру в ипотеке, если Вы не заемщик

Все, что я описывал раньше – это сложности, да, но сложности решаемые и не смертельные. Подумаешь, нельзя зарегистрировать свое право. Но у Вас на руках есть решение суда, которое не имеет срока действия. И Вы без проблем сможете зарегистрировать свое право собственности и через год, и через 5 и через 20 лет.

Вот что я расскажу сейчас – это реальный риск потерять квартиру либо долю в квартире.

Смотрите, Вы разделили квартиру с мужем пополам. Заемщик по ипотечному кредиту – Ваш муж. А теперь такая ситуация: вы разошлись со скандалом, в «кровавом» споре в суде отбили у мужа половину квартиры и много чего еще полезного. Кроме того, Вы остались проживать в этой квартире, а муж съехал. На мой взгляд, стандартная ситуация. И вот, что может произойти дальше.

Муж, обиженный на Вас, перестает погашать кредит за квартиру. Конечно, зачем ему платить, если он там не живет. Проходит месяц, два, три, пять. В конце-концов, банк теряет терпение, и подает на мужа в суд. По ипотечным кредитам, банки в первую очередь обращают взыскание на заложенные квартиры, а уже потом взыскивают с Вас остатки. Уловили мысль?

Говоря по-русски, Вы рискуете потерять квартиру, так и не зарегистрировав на себя право собственности. Поэтому еще раз повторю: прежде чем начинать войну, просчитайте все ЗА и ПРОТИВ, взвесьте все аргументы, переберите все варианты. Я же, как юрист, практикующий в том числе и по разрешению семейных споров, однозначно скажу Вам: единственным решением в такой ситуации, которое максимально сможет обезопасить Ваше имущество будет:

  • а) обращение к юристу или адвокату, и
  • б) заключение мирового соглашения с супругом. Вот в этом кроется залог Вашего успеха! Без дураков.

Сам себе адвокат

Варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге

Возможны следующие варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге:
1) как доли супругов в общем имуществе, так и долги по кредитным обязательствам признаются равными;
2) жилое помещение передается одному из супругов вместе с оставшимися долгами, а второй супруг вправе рассчитывать на половину денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита.

Разрешая вопрос о разделе жилого помещения, находящегося в залоге, суд должен не только обеспечить баланс интересов супругов (бывших супругов), но и учесть права их кредиторов. Так, если кредитный договор заключался с обоими супругами с учетом их платежеспособности, то вероятнее всего, что кредитную организацию устроит первый вариант раздела имущества. Об этом свидетельствует и судебная практика.

Распределение долгов между супругами в рамках судебного процесса по разделу имущества не прекращает их обязанности должников по солидарной ответственности перед банком. Поэтому, если один из супругов откажется от исполнения своей части обязательства по кредитному договору, бремя погашения задолженности в полном размере ляжет на другого супруга. В свою очередь, супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму .

Используемая п. 2 ст. 325 ГК РФ конструкция регресса дает основание констатировать самостоятельность и независимость права такого должника (регредиента) от существовавшего права кредитора. Отсюда, с прекращением основного обязательства утрачивают силу дополнительные по отношению к нему обязательства, то есть прекращается начисление процентов на сумму долга и т.п. Равным образом в рамках регрессного обязательства регрессанты (должники) не могут использовать возражения, которые они могли противопоставить кредитору. Наконец, самостоятельность регрессного требования означает, что срок исковой давности по этому требованию должен исчисляться с момента его возникновения (момента погашения солидарного обязательства одним из содолжников).

Для того чтобы избежать предъявления требований со стороны кредитора сверх своей доли, супругу необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об изменении условий кредитного договора.

В судебном решении не должно быть формулировок об изменении кредитного договора, так как в порядке п. 3 ст. 39 СК РФ разрешаются только споры о распределении общих долгов супругов.

Как уже отмечалось, вторым возможным вариантом раздела жилого помещения, находящегося в залоге, является передача последнего одному из супругов вместе с оставшимися долгами и выплата второму супругу компенсации в размере ½ денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита. Указанный случай возможен в случае согласия кредитора (банка) на изменение числа заемщиков в общем денежном обязательстве супругов.

На практике нередки случаи, когда после развода и раздела имущества никто из супругов не желает и не намерен исполнять обязательства по договору ипотеки. В таких случаях продажа ипотечного жилья и последующий возврат непогашенной части кредита банку являются лучшим вариантом разрешения проблемы. Оставшуюся после расчета с банком денежную сумму супруги могут разделить между собой по своему усмотрению. Конечно продажа заложенного жилья должна осуществляется с согласия банка и под его контролем.

защита прав в суде без адвоката

РАЗДЕЛА МЕЖДУ СУПРУГАМИ (БЫВШИМИ СУПРУГАМИ) ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ЗАЛОГЕ

ОСОБЕННОСТИ РАЗДЕЛА МЕЖДУ СУПРУГАМИ (БЫВШИМИ СУПРУГАМИ)
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ЗАЛОГЕ

В соответствии со ст.34 СК РФ имущество приобретенное супругами в период зарегистрированного брака за счет общих доходов является их общей совместной собственностью на кого- бы из супругов оно не было зарегистрировано. Среди указанного имущества наибольшую ценность представляет жилое помещение, поскольку жилье является дорогостоящим объектом, и покупка данного товара с использованием только собственных средств для многих россиян практически невозможна.

Количество ипотечных сделок в России росло из года в год. В условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. При этом указанная недвижимость часто приобретается гражданами, состоящими в браке. В настоящее время в суды все чаще поступают иски супругов или бывших супругов о разделе жилых помещений, находящихся в залоге.

Читайте так же:  Соглашение об отказе прав на отцовство

В случае развода перед многими супругами встает вопрос: если предметом раздела является жилое помещение, находящееся в залоге, требуется ли на заключение такого соглашения согласие залогодержателя?

В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке» ипотечное жилье может быть отчуждено другому лицу только с согласия залогодержателя, то есть банка.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК залогодатель не вправе отчуждать заложенное имущество без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Залогодатель, может передавать заложенное имущество без согласия залогодержателя во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Таким образом, действующее гражданское законодательство использует термин «отчуждение», в то время как ранее действующая редакция п. 2 ст. 346 ГК РФ, действовавшая до 1 июля 2014 г., говорила также и об ином распоряжении предметом залога. Как известно, распоряжение представляет собой право собственника своим волевым актом устанавливать те или иные правоотношения с другими лицами по поводу принадлежащих ему вещей, при этом основной составляющей правомочия распоряжения является возможность определения юридической и фактической судьбы вещи.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК в старой редакции, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчудить заложенное имущество, передать его в аренду или безвозмездное пользование, другим способом распорядится им лишь с согласия залогодержателя.

Таким образом, если супруги хотели заключить соглашение о разделе жилого помещения, находящегося в залоге, до 1 июля 2014 г., то можно было с уверенностью утверждать, что совершение такой сделки было возможным только при наличии согласия залогодержателя. В случае получения такого согласия соответствующие изменения должны были быть внесены в кредитный договор.

Исключив из п. 2 ст. 346 ГК указание на возможность иного распоряжения без согласия залогодержателя, кроме отчуждения, законодатель позволил супругам произвести раздел заложенного жилого помещения между собственниками путем определения долей в праве общей совместной собственности без согласия залогодержателя. Указанный вывод основан на норме п. 2 ст. 253 ГК, которая устанавливает возможность распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, по согласию всех участников.

Соглашение о разделе общего имущества может быть частью брачного договора. При этом ст. 46 СК РФ предусматривает гарантии прав кредиторов при заключении, изменении и расторжении брачного договора. Так, согласно п. 1 ст. 46 СК РФ супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. Учитывая, что залогодержатель является по отношению к супругу-должнику кредитором, для раздела «ипотечного жилья» по брачному договору достаточно лишь письменного уведомления залогодержателя.
Вместе с тем к указанному случаю, так же как и к соглашению о разделе имущества, субсидиарно должна применяться ст. 346 ГК РФ, пункт 2 которой до 1 июля 2014 г. предписывал не просто уведомление, а необходимость получения согласия залогодержателя. Следовательно, и на заключение брачного договора, предметом которого являлось определение юридической судьбы жилого помещения, находящегося в залоге, до вступления в силу последних нововведений в ГК требовалось согласие залогодержателя. Соответственно, после 1 июля 2014 г. супруги могут самостоятельно определить судьбу своего имущества без учета мнения залогодержателя.

Представляется, что изменение редакции ст. 346 ГК РФ не приведет к нарушению баланса интересов залогодержателя и залогодателя, так как предмет залога сохраняется, имущественные права залогодержателя не затрагиваются. При этом залогодержатель не создает препятствий для самостоятельного определения супругами размера доли в их праве общей собственности, что полностью соответствует принципам семейного права, в частности недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи.

При не достижении супругами (бывшими супругами) соглашения относительно раздела общего имущества спор будет разрешаться в судебном порядке. Особенностями данного спора является то, что:
1) делится не только жилое помещение, но и долги супругов (бывших супругов) по кредитным обязательствам;
2) к участию в деле привлекаются кредитные организации, предоставившие кредит на покупку спорного жилого помещения.
В данном случае речь идет только об общих обязательствах супругов. Сложность отнесения долгов к той или иной группе заключается в том, что законодатель умалчивает о критериях деления обязательств на личные и общие.

К общим долгам относятся те обязательства, которые возникли по инициативе обоих супругов или одного из них, но в интересах всей семьи. Личными долгами являются те, которые возникли
1. самостоятельно у каждого из них: до заключения брака или хотя и после заключения брака, но исключительно для удовлетворения сугубо личных потребностей супруга;
2. вследствие долгов, перешедшее по наследству во время брака одному из супругов (долг наследодателя), или другое раздельное имущество одного из супругов;
3. другие долги, непосредственно связанные с личностью супруга.

Таким образом, решающее значение в определении долга общим должен иметь факт использования полученного по обязательству в интересах семьи и на нужды семьи (общие нужды), под которыми понимаются потребности совместного проживания, ведения общего хозяйства, содержания и воспитания детей, взаимной заботы и содержания.

Основные выводы

Подводя итоги сказанного можно сделать следующие основные выводы:
1. В случае развода и раздела имущества супругами делится не только жилое помещение, но и долги супругов (бывших супругов) по кредитным обязательствам; решающее значение в определении долга общим должен иметь факт использования полученного по обязательству в интересах семьи и на нужды семьи (общие нужды);
к участию в деле привлекаются кредитные организации, предоставившие кредит на покупку спорного жилого помещения.
2. Возможны следующие варианты раздела недвижимого имущества, находящегося в залоге:
как доли супругов в общем имуществе, так и долги по кредитным обязательствам признаются равными; устанавливается режим долевой собственности;
жилое помещение передается одному из супругов вместе с оставшимися долгами, а второй супруг вправе рассчитывать на половину денежных средств, выплаченных в период брака на погашение кредита.

Видео (кликните для воспроизведения).

Статью на эту тему под названием «ипотека при разводе» читайте здесь.

Источники

Раздел имущества находящегося в залоге
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here