Как сделать раздел квартиры

На странице подготовлен материал на тему: "Как сделать раздел квартиры" с подробным описанием от профессионалов для людей. Если возникнут дополнительные вопросы, обращайтесь к дежурному консультанту.

Как разделить квартиру на две квартиры?

Любые изменения размеров отдельных комнат или перенос межкомнатные перегородок в квартире признается перепланировками, осуществление которых невозможно без получения предварительного разрешения.

Сегодня собственники квартир пошли гораздо дальше и стали делить принадлежащую им недвижимость на несколько отдельных квартир. Такие манипуляции с жильем требуют соблюдения особой процедуры согласования и узаконивания.

Разделение квартиры на две квартиры в большей степени распространено в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге в связи с высоким спросом на аренду жилья в этих городах.

Гораздо проще и выгоднее сдавать в аренду несколько маленьких обособленных квартир, чем одну, состоящую из трех или четырёх комнат.

О том, какие квартиры можно законно разделить, и что для этого нужно сделать, подробно расскажем далее.

В чем суть и необходимость разделения квартир?

Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.

Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.

Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:

  • развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
  • раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
  • выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
  • желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.
  • Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.

    Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.

    Но чем больше квартира, тем ее сложнее законно разделить. Это связано с тем, что для каждого нового жилого объекта закон устанавливает особые правила, нарушение которых станет препятствием для оформления изменений.

    Чем «идеальные» доли отличаются от «реальных»?

    Выделение долевых частей, если в квартире два и более владельца, можно произвести на бумаге или в натуре. Абстрактные доли, прописанные только по документам, именуются «идеальными», например, 1/4 2-х комнатной квартиры. Реальные доли привязаны к конкретным частям квартиры.

    Натуральная доля, выделенная одному из собственников, должна быть не менее 28 м 2 , согласно СНиП 31-01-2003. Но современные квартиры крайне невыгодно делить на равные части. Для этого потребуется перепланировка, подвод коммуникаций, ремонт и т.д. В некоторых случаях незаконная перепланировка усложняет выделение долевых частей.

    Как поделить дом на квартиры по соглашению?

    Согласно ст. 253 ГК РФ, собственники имеют право установить порядок пользования совместным имуществом. Процедура раздела по соглашению включает в себя 4 этапа.

    1. Обсуждение условий договора со всеми владельцами недвижимости.
    2. Подготовка текста соглашения, заверение его у нотариуса.
    3. Подача заявления в жилищное управление. Затем последуют проверки на соответствие жилого объекта и участка установленным требованиям.
    4. Фактическое разделение жилья в натуре, как было оговорено в соглашении.

    Владельцы недвижимости должны заранее согласовать процедуру раздела, договориться по вопросам, связанным с разделением объекта: кому и какая часть недвижимости отходит, как будет производиться раздел, кто и когда будет делать ремонт, за счет каких средств, кто будет содержать коммуникации и т.д. Обсуждение всех нюансов раздела недвижимости значительно облегчит процесс подготовки и подписания соглашения.

    Стандартного бланка соглашения о выделении квартир в частном доме не существует. Основой для документа служит обычное соглашение об имущественном разделе.

    Текст должен содержать требования к каждому собственнику, описание процедуры раздела и другие нюансы. В документе должны быть требования и подписи каждого из владельцев доли.

    Вместе с соглашением нотариусу подают копии паспортов каждого собственника, выписки из Росреестра и другие документы, подтверждающие владение долями. Список документов стоит уточнить у нотариуса.

    Что такое раздел недвижимости в натуре?

    Поделить в натуре можно недвижимые объекты, оформленные как долевая собственность. Каждый владелец доли в любой момент может потребовать натурального выдела своей части (п. 1 и 2 ст. 252 ГК РФ).

    Натуральный выдел подразумевает полную изоляцию отдельных жилых помещений, создание входов для каждого хозяина, раздел участка в соответствии с долями. Обязательное условие – каждая отделенная часть должна остаться пригодной для проживания. Права на пользование частями строения и коммунальные расходы становятся индивидуальными.

    С 2-3 сторон дома выделяется территория, достаточная для создания отдельных входов. Придомовой участок делится по равенству долей. Размер образуемых участков ИЖС не должен быть меньше норматива, утвержденного властями региона.

    Порядок раздела дома на квартиры

    Собственники могут разделить частный дом на квартирные блоки тремя способами:

    • договориться устно и подать коллективное заявление в местную администрацию (управление может разрешить или не разрешить раздел);
    • составить и подписать соглашение, заверенное нотариусом (обычно данный вариант выбирают малознакомые люди или не доверяющие друг другу родственники);
    • подать исковое заявление для принудительно деления недвижимости (способ используется если есть собственники, выступающие против раздела).

    Заключение

    Владельцы частного дома могут разделить его на квартирные блоки путем подачи коллективного заявления в управление, по соглашению или в судебном порядке. Добровольное выделение квартир возможно при соблюдении определенных условий.

    Разделение квартиры на две квартиры

    Разделение квартир на две на практике происходит намного реже, чем соединение двух и более в одну. Однако, бывают ситуации, когда требуется одну большую разъединить на две, например, при унаследовании несколькими родственниками или разводе бывших супругов.

    Как составить соглашение о разделе?

    Универсальный бланк соглашения о разделе частного дома не утвержден. При составлении документа можно опираться на соглашение об имущественном разделе. Соглашение должно содержать требования каждого владельца, описание процесса разделения, характеристику выделяемых помещений. Документ заверяется подписями всех участников сделки.

    Читайте так же:  Алименты на мать ребенка сколько

    Собственники перед составлением соглашения должны установить:

    1. какова реальная рыночная цена доли и дома с землей, придомовыми постройками;
    2. можно ли выделить идеальные доли без доплат с одной из сторон;
    3. какие существуют варианты перепланировки жилья в зависимости от количества долей;
    4. сколько будет стоить перепланировка жилых помещений.

    Кроме того, участники сделки должны обсудить, как пройдет раздел, кто займется капремонтом или перепланировкой, кто сможет оплатить расходы, кто будет содержать инженерные системы и т.д. Обсуждение всех возможных вопросов ускорит процесс создания соглашения.

    Разделение объединённой квартиры

    Можно ли разделить двухуровневую квартиру на две? Да, тоже можно. Тем более, что обычно двухуровневые квартиры по умолчанию являются уже ранее объединёнными из двух отдельных помещений на разных этажах.

    Отличие в разделении жилья будет касаться не горизонтальных изменений, а вертикальных. В таких квартирах гораздо проще организовать нахождение новых комнат с мокрыми зонами, поскольку снизу будет располагаться Ваше же вторая квартира.

    Разделить квартиру, которая уже была объединена из двух отдельных жилых объектов, проще, чем отдельные объекты недвижимости.

    Но при этом тоже нужно будет учесть в обязательном порядке следующие нюансы:

  • Нужно составить проект проводимой перепланировки, в котором отразить возможность установки перегородки и порядок восстановления ранее заделанного доступа с лестничной клетки.
  • Нужно разделить ранее объединённые в одну системы электро- и водоснабжения.
  • Получение разрешительной документации от уполномоченных органов.
  • Проведение работ и узаконивание их, регистрация имущественных прав на отдельные объекты недвижимости.
  • Такая ситуация по разделению квартиры возможна в том случае, если у недвижимости один собственник или собственники не имеют друг к другу каких-либо претензий. В противном случае подобные вопросы решаются исключительно в судебном порядке.

    Разделить квартиру в доме малоэтажной застройки гораздо проще, чем в доме в 9 или 16 этажей. В малоэтажной застройке намного проще договориться с соседями, проще оборудовать коммуникации и отдельные входы для каждого жильца новой квартиры.

    Выделение долей после выплаты ипотеки

    Согласно ст. 37, 39 СК РФ и ФЗ № 102 «Об ипотеке», ипотечная недвижимость, приобретенная в период брака, является общим нажитым имуществом. Поэтому жилье делится в равных частях. После закрытия кредита и снятия обременения с недвижимости владелец может использовать два способа для закрепления долей:

    1. оформление договора дарения;
    2. заключение соглашения о выделении долей.

    В отдельных случаях сотрудники Росреестра просят в первую очередь выделить доли супругов, а затем детей.

    Варианты выделения долей недвижимости

    Согласно ст. 254 ГК РФ, жилье считается совместной собственностью, пока не установлены доли каждого участника. Способы долевого раздела выбираются с учетом правового статуса имущества. Самыми распространенными являются следующие варианты:

    • выделение долей из совместной квартиры;
    • установление долевых частей после приватизации;
    • оформление долей при покупке жилья за маткапитал;
    • установление долей после закрытия ипотечной задолженности.

    Распределение частей проводится добровольно или через суд. Доля выделяется натуральной форме или денежном выражении.

    Как осуществляется разделение квартиры?

    Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:

  • составление и утверждение проекта;
  • согласование решения с органами муниципального управления;
  • фактический раздел одной квартиры на две;
  • проверка выполненных работ инспекторами и составление акта проверки;
  • регистрация новых объектов недвижимости.
  • Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.

    Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.

    Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • заключение специализированной организации о возможности проведения работ;
  • копия паспорта заявителя;
  • технический паспорт на квартиру;
  • согласие собственников жилья;
  • разрешения от газовой службы, электриков, соседей.
  • Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.

    После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.

    Судебное разделение квартиры

    Если у квартиры несколько собственников, которые добровольно решают разделить недвижимость между собой, им достаточно заключить между собой соглашение о разделении. При желании для минимизации рисков его можно заверить у нотариуса.

    Соглашение составляется дополнительно ко всем документам, которые собираются для получения разрешения на разделение. Соглашение защищает только интересы конкретной стороны в этом споре.

    Если же собственники не могут мирно договориться о разделе жилья, им приходится обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением. Перед направлением иска в суд нужно провести оценку делимой недвижимости для определения ее точной стоимости.

    Суд чаще в данном случае отказывает в удовлетворении таких исков, обязывая решать вопрос раздела имущества не в натуре, а путём его продажи и деления между собой финансовых средств.

    Суд удовлетворит иск скорее всего только, если спорное жильё ранее состояло из обособленных квартир, в жилье большая площадь и несколько санузлов или здание просто является одноэтажным частным домом.

    Через суд вопрос будет решаться очень долго. После вынесения решения придётся ждать ещё один месяц, пока оно не вступит в законную силу.

    Собственники квартир вправе раздались своё имущество в натуре на несколько отдельных обособленных жилых помещений. При этом любое разделение квартиры должно сопровождаться соблюдением правил и санитарных норм, следованием процедуре согласования перепланировки с органами местной власти и Жилищной инспекцией.

    Самовольные изменения в разделе квартиры могут привести к большим штрафным санкциям и предписаниям о необходимости возврата помещения в исходное состояние.

    Раздел квартиры на доли: если два собственника, если один собственник

    Expert

    Последние изменения: январь, 2020 Оформление 0 2,921 Время чтения: 5 мин.

    Читайте так же:  Охарактеризуйте усыновление удочерение ребенка

    Разделить квартиру на доли вполне возможно в рамках действующего законодательства. Но способ установления частей, оформления долей будет зависеть от того, кому принадлежит недвижимость, является ли она общей, долевой или личной собственностью.

    Как установить доли после приватизации?

    Права владения жильцы получают после приватизации квартиры. Для этого участники подают совместное заявление в местный уполномоченный орган. Составляется приватизационный договор, который закрепляет доли за каждым совладельцем. После регистрации документа в Росреестре права собственников признаются государством.

    После оформления прав через Росреестр может быть произведен раздел недвижимости несколькими способами:

    1. каждому участнику передается доля, установленная приватизационным договором;
    2. доли могут быть распределены поровну при совместном владении недвижимостью;
    3. если квартира была куплена в браке, раздел производится на основании брачного контракта, соглашения или через суд.

    В приватизационный договор обязательно включаются и несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, согласно ФЗ №1541-1 от 04.07.1991.

    Как разделить квартиру на две отдельные квартиры

    Раздел жилого помещения на несколько отдельных относится к перепланировке, поэтому все действия регламентируются Жилищным кодексом РФ.

    Перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения, требующее изменения техпаспорта. К перепланировке можно отнести:

    • перенос или демонтаж перегородок, дверных и оконных проемов;
    • объединение или разделение квартир;
    • обустройство санузлов, кухонь;
    • увеличение жилых помещений за счет подсобных;
    • монтаж перегородок;
    • некоторые другие действия.

    При разделе квартиры необходимо будет:

    1. Обустроить отдельный выход для второго жилого помещения. Так как стены любой квартиры по периметру являются капитальными, помимо планировки выхода потребуется разработка проекта усиления несущей стены, а это прерогатива специализированной организации, занимающейся проектированием таких работ.
    2. Сделать проект перепланировки таким образом, чтобы все новые санузлы не попали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Также необходимо соблюсти условие, чтобы проектируемая кухня не расположилась над жилой комнатой соседей снизу.
    3. Проектировщик должен предусмотреть отдельную вентиляцию для кухни и санузла, так как объединение вентиляционных каналов ванных комнат, туалетов с такими же конструкциями для кухонь недопустимо.
    4. Для каждой из вторичных квартир потребуется согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.

    Заключение

    Поделить дом в натуре можно только по согласию собственников, при соблюдении технических условий раздела. Решать вопрос через суд придется, если владельцы не придут к соглашению или их не устроит решение Росреестра. В таком случае возникнут расходы на проведение экспертизы и оформление техплана раздела через кадастровую службу.

    Можно ли разделить частный дом на квартиры?

    Expert

    Последние изменения: февраль, 2020 Оформление 0 113 Время чтения: 3 мин.

    Как выделить доли в совместной недвижимости?

    Для перевода квартиры в долевую собственность требуется соблюдение ст. 254 ГК РФ:

    1. оформление частей совладельцев осуществляется только после установления доли каждого из участников, имеющих право на недвижимость;
    2. выделяемые в общей квартире доли признаются равными, если иное не установлено законом или соглашением собственников;
    3. порядок деления общей недвижимости прописан в ст. 252 ГК РФ.

    Потребовать оформления своей части имеют право все дольщики. Если долю невозможно выделить в натуральном виде, то другие дольщики выплачивают совладельцу компенсацию (равную стоимости его имущественной части). После получения компенсации участник автоматически лишается прав на долевую собственность (ст. 252 ГК РФ).

    Выделение долей в рамках соглашения

    Соглашение об установлении долей обычно заключается при отсутствии брачного договора. Соглашение является более гибким документом, так как его содержание супруги выбирают на свое усмотрение. В соглашении об имущественном разделе указывается:

    1. какие доли в конкретной квартире будут выделены;
    2. реквизиты, права, обязанности и ответственность сторон, порядок решения спорных вопросов и другие пункты.

    Право собственности и определение размера долей

    Право долевого владения установлено ст. 244 ГК РФ. Основы распоряжения квартирой, поделенной на доли, раскрыты в ФЗ № 218 «О регистрации недвижимости». Согласно законодательству, жилой объект или земельный участок может находиться в долевом владении отдельных собственников. Закрепление долевых прав осуществляется при подаче документов в Росреестр.

    Размер долей определяется с учетом оснований для возникновения долевого владения. Часть недвижимости, принадлежащая одному владельцу, выражается в виде дроби и прописывается в свидетельстве о регистрации права собственности.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Гражданское законодательство устанавливает равные доли для каждого участника.

    Если собственник один, размер части устанавливается на усмотрение самого владельца. Квартира может быть поделена на 2, 5, 15, 100 и более долей без ограничений, но это не всегда целесообразно. Если собственник выделит долю другому лицу, то не сможет полностью распоряжаться недвижимостью. Продать свою долю нельзя без уведомления каждого совладельца. Собственники имеют первоочередное право на выкуп доли, но данное ограничение не распространяется на процедуру дарения.

    Раздел квартиры на доли: три способа

    Доли выделяются после погашения ипотеки, использования сертификата на маткапитал и в других случаях. Существует несколько оснований и вариантов выделения долевой собственности. Это осуществляется по согласию всех собственников или по судебному решению. Как правило, выделение долевых частей в совместной квартире осуществляется тремя способами:

    • оформление соглашения о разделе;
    • заключение брачного контракта;
    • подача судебного иска.

    Выделение долей при материнском капитале

    При покупке недвижимости родители часто используют сертификат на маткапитал. При этом они обязаны оформить жилье в долевую собственность всех членов семьи. Дети получают права на доли. При разводе квартира не войдет в перечень общего нажитого имущества, подлежащего разделу через суд. Каждый член семьи получит долю, установленную по документам.

    Части каждого собственника выделяются при покупке квартиры или после, согласно закону. Размер долей прописывается в нотариальном обязательстве или договоре дарения. Детские доли могут быть выделены пропорционально вложенной в покупку квартиры части маткапитала, увеличены или уменьшены по решению родителей.

    Если квартира приобреталась по ипотеке с использованием семейного капитала, то определение долей проводится только при условии полной выплаты задолженности. После погашения ипотеки недвижимость регистрируется на одного из родителей, а затем оформляются доли детей и второго супруга. Постановка на учет новых собственников осуществляется в Регпалате.

    Способы натурального раздела дома с участком

    Легализация делимых строений проводится двумя способами: по согласию владельцев или в судебном порядке. Раздел оформляют с помощью письменного соглашения с нотариальным заверением. Владельцы частей могут согласовать натуральный раздел устно и направить заявление в местный административный орган.
    Читайте так же:  Условия установления отцовства

    К иску прибегают при несоблюдении условий раздела, если есть несогласные с выделом собственники. Суд может обязать их выплатить компенсацию одному из владельцев, если выдел отдельной жилплощади невозможен или доля несоразмерна. Владелец части, получивший компенсацию, автоматически лишается прав на долю в общей недвижимости (п. 4, 5, ст. 252 ГК РФ).

    Дела о натуральном разделе недвижимости ведет районный суд. Подать такой иск можно в любой момент. Если были нарушены права одного из владельцев, действует 3-х летний срок давности. Исковое заявление составляется в соответствии с требованиям ст. 131 ГПК РФ. Заявление содержит наименование суда, данные сторон дела, описание обстоятельств спора, краткую информацию об объекте, перечень требований истца.

    Доли в брачном контракте

    Раздел недвижимости может осуществляться в период брачных отношений или после развода. Брачный контракт позволяет установить такие режимы владения, как долевая, совместная и индивидуальная собственность. Если в документе зафиксированы доли между супругами и детьми, то при разводе не придется подбирать вариант раздела. Договор заверяется нотариусом, поэтому имеет силу в период семейной жизни и после развода до завершения споров.

    Когда возможен выдел долей в натуре?

    Законодательные основы разделения недвижимости на доли даны в 16 и 17 главе ГК РФ. Единые правила признания жилых объектов делимыми или неделимыми в законодательных актах четко не прописаны.

    Натуральный раздел жилой недвижимости возможен при соблюдении всех установленных законом условий:

    • собственники делимого объекта согласны;
    • не потребуется серьезная реконструкция или перестройка;
    • конструкция строения не будет нарушена, жилье останется пригодным к эксплуатации;
    • каждый домовладелец получит объект, соответствующий санитарным требованиям, нормам по площади, с исправными инженерными системами и т.д.;
    • процедура никак не затронет третьих лиц.

    Можно ли разделить жилой дом на квартиры и при каких условиях?

    Большинство недвижимых объектов являются неделимыми, как прописано в статье 133 ГК РФ. Чтобы осуществить фактический раздел дома, необходимо выделить доли каждого собственника, то есть разделить объект юридически. После официальной регистрации долей можно приступать к разделу в натуре.

    Выделение квартир в частном доме возможно, если выполняются определенные условия.

    1. Согласие всех собственников. Владельцы долей имеют право распоряжаться ими по своему усмотрению (ст. 246 ГК РФ). Они могут выдвигать требования о порядке разделения дома и участка. Пожелания каждого собственника необходимо учитывать.
    2. Размер земельного участка. Деление дома на квартирные блоки сопровождается разделом земли с обязательным межеванием. При этом для каждой квартиры желательно выделить отдельный вход с выходом на улицу и на участок. Иногда разрешается использование общей придомовой территории для создания выходов. Размер выделяемых участков ИЖС не может быть меньше нормы, установленной региональными властями.
    3. Расположение дома на участке. Желательно, чтобы с каждой стороны строения оставалась территория, достаточная для отдельных выходов. Например, дом расположен на краю участка. После раздела на две квартиры собственники получат по выходу с двух сторон, не прилегающих к краю. Выделить три квартиры будет сложнее, так как каждый владелец должен иметь выход на улицу и на свою часть участка.
    4. Этажность и количество квартир. Здание, делимое на отдельные жилые помещения, не может быть выше 3-х этажей. Допускается раздел одного частного дома на 2-10 квартирных блоков.

    Выделение отдельных квартир возможно при соблюдении всех вышеперечисленных условий. В противном случае придется решать вопрос через суд.

    Выделение долей через суд

    Если собственники не составляли соглашение или брачный контракт, не смогли решить вопрос по выделению долей добровольно, то остается обратиться в суд. Подать иск можно в течение 3 лет после развода. В исковых требованиях истец указывает вариант раздела недвижимости и свою долю. Суд осуществляет раздел в равных долях или обязывает одного из владельцев выплатить другому компенсацию за отказ от доли. Затем долевая собственность обязательно регистрируется в Росреестре.

    Выдел доли через суд – советы юриста

    Споры о фактическом выделении долей в недвижимости разрешает районный суд. Для подачи иска собственник должен подготовить исковое заявление, согласно требованиям ст. 131 ГПК РФ. Заявление содержит информацию о судебном органе, данные истца и ответчика, детальное описание обстоятельств спора, краткую характеристику недвижимости, требования истца.

    К исковому заявлению истец должен приложить паспорт, документы о правах на дом, квитанцию об оплате госпошлины, доказательную базу. Если перепланировка возможна или уже проведена, заявитель предоставляет технический паспорт нового помещения и другие документы. Для подтверждения допустимости раздела суд назначит экспертизу. После принятия положительного решения, суд установит размер компенсации и решит другие незначительные вопросы. Если истец не смог предоставить проект выделения квартир, суд обяжет эксперта подготовить варианты раздела. Истец должен помнить, многие эксперты дают отрицательные заключения.

    Размер госпошлины зависит от обстоятельств дела. Если доли в жилом объекте уже установлены, остается только поделить его на несколько квартир, то госпошлина составит 300 руб. (ст.333.19 НК РФ). Если процедура выделения долей будет проводиться через суд, размер госпошлины увеличивается, согласно пп.1, п.1, ст.333.19 НК РФ.

    Ответчик имеет право подать встречное исковое заявление с требованием разделить дом иным способом. Участники судебного процесса после подачи иска могут заключить мировое соглашение.

    Нормативные требования

    Можно ли из одной квартиры сделать две и узаконить, мы определились. Сделать это вполне реально, главное при этом – соблюсти все нормативы и стандарты.

    Итак, как из квартиры сделать две квартиры? На 2020 год действуют следующие правила, соблюдать которые нужно обязательно при изменении жилой площади помещения:

  • Каждое вновь созданное жильё должно иметь отдельный санузел, кухню и наличие отдельного выхода на лестничную площадку.
  • Все изменения должны отвечать правилам противопожарной безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям.
  • Любые изменения должны быть согласованы с соседями многоквартирного дома.
  • Кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу.
  • Нельзя устанавливать газовую плиту в кухонной нише, которая располагается в однокомнатной квартире.
  • Место для нового санузла в разделённой квартире нужно предварительно перевести из статуса жилого в статус нежилого.

    Читайте так же:  Перечень документов для оформления опеки над ребенком

    Все эти требования соблюсти фактически сложно. Поэтому далеко не каждый владелец жилья идёт на подобные радикальные изменения. Требование о запрете размещения мокрой зоны под жилыми комнатами соседей делает возможным подобную планировку только на первых этажах многоквартирных домов.

    Соорудить отдельный вход для каждой новой квартиры и вовсе кажется невыполнимым требованием. Однако закон даёт ему альтернативу. Можно организовать отдельный тамбур в разделённой квартире для нескольких отдельных жилых объектов. Но нужно понимать, что тамбур значительно сокращает часть жилого пространства, которая могла бы пойти в счёт площади одной из квартир.

    Как из однокомнатной квартиры сделать две квартиры? Не забывайте, что для этого должны быть соблюдены нормативы минимальных значений для жилых помещений.

    Так, по СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь жилой комнаты в однокомнатно квартире должна быть минимум 14 квадратных метров, в двухкомнатной – 16 квадратных метров.

    Размер спальни жилой квартиры для одного человека должен составлять минимум 9 квадратных метров, для двух человек – 10 квадратов; кухни – 8 квадратных метров.

    Какие квартиры нельзя разделить?

    Задаваясь вопросом, как из однокомнатной квартиры сделать две студии, нужно учитывать и другие запреты наряду с теми, которые мы указали выше.

    Подлежат запрету на разделение квартиры, которые касаются следующих ограничений:

  • Переустройство квартиры может привести к разрушению несущих конструкций, к ухудшению состояния фасада помещения, к нарушениям в работе коммуникаций или устройств пожарной безопасности.
  • Разделение квартиры на две влечёт за собой ухудшение жизни соседей многократного дома или их охраняемых прав.
  • Запрещено разделение квартиры, при котором новые жилые объекты не будут иметь естественного освещения или отопительных приборов.
  • Нельзя, чтобы вентиляционные каналы, относящиеся к кухне, ванной или туалету были объединены с каналами, имеющими выход к жилым помещениям.
  • При нарушении других законодательных норм, правил и стандартов.
  • Нужно понимать, что любые самовольные изменения могут привести к разрушению дома и жертвам со стороны соседей. Именно поэтому государственные органы контролируют подобные изменения в жилой недвижимости и далеко не всем дают разрешения на такие инновации.

    Заключение

    Наиболее простые способы закрепления долей – это составление соглашения или брачного контракта. Доля каждого участника должна быть грамотно оформлена. В таком случае собственники смогут защитить свои права.

    Раздел жилого дома в натуре между собственниками

    Expert

    Последние изменения: февраль, 2020 Оформление 0 254 Время чтения: 3 мин.

    Процедура разделения дома по соглашению

    Согласно ст. 253 ГК РФ, владельцы долей имеют право установить общий или раздельный порядок пользования объектом. Чтобы оформить частную собственность с натуральным выделением жилплощади, составляют мирное соглашение. Предварительно участники сделки обсуждают условия натурального раздела, готовят черновик соглашения.

    Для переоформления объекта через Росреестр готовят документы:

    • в технический план вносят правки, связанные с перепланировкой;
    • заказывают межевание участка, получают новые межевые планы;
    • письменное соглашение о разделе заверяют у нотариуса;
    • акт о сдаче постройки в эксплуатацию оформляют для домов, построенных после 2006 года.

    Готовый пакет бумаг подают в Росреестр. Права собственности на новый объект заявители получают в течение 2-х недель. При наличии нарушений разделение недвижимости не состоится.

    Сложности нередко возникают при разделе двухэтажных деревянных зданий. Росреестр откажет, если объект относится к категории многоквартирных домостроений на участке ИЖС. Поэтому сначала необходимо оформить дом в общедолевую собственность. Затем подать в Росреестр заявление о выделе долей в натуре.

    Можно ли разделить квартиру на две отдельных

    Итак, у вас имеется большая квартира, но вы хотите разделить ее на две отдельных. Причины могут быть разными:

    • супруги разводятся и хотят разделить одну квартиру на две, чтобы каждому из них досталось по отдельному жилому помещению;
    • родственники унаследовали жилье, но продавать с целью раздела вырученных средств не хотят, совместно владеть квартирой тоже не хотят;
    • ребенок вырос, вступил в брак, требуется отдельная жилая площадь, которую хотят выделить из большой семейной квартиры;
    • жилье купили с предпринимательской целью, так как два отдельных жилых помещения стоят намного дороже, чем одно такой же площадью.

    Квартиры, ранее объединенные в одну

    С разделом такого жилого помещения обычно сложностей не возникает, но это не значит, что для разделения достаточно просто возвести перегородку между двумя квартирами, придется приложить некоторые усилия, а именно:

    1. Заказать или сделать самому проект перепланировки. В проекте необходимо учесть возведение перегородки между квартирами, восстановление закрытого или заделанного ранее входа во вторую квартиру с лестничной клетки. В большинстве квартир при их объединении убирают лишнюю ванную комнату и туалет, при обратной перепланировке придется позаботиться об их восстановлении, также необходимо найти место для двух кухнях или кухонных нишах.
    2. Позаботиться о разделении единой системы электро- и водоснабжения, ранее объединенных в одну. Для этого необходимо получить разрешения в водо- и электроснабжающих организациях.
    3. Получить разрешение на перепланировку в местном муниципалитете. Если проект перепланировки будет сделан в соответствии со всеми нормативами и к нему будут приложены все необходимые документы, то с разрешением проблем не будет.
    4. Произвести фактическое разделение жилого помещения.
    5. Получить Акт проверки выполненных работ.
    6. Оформить право собственности на каждую вторичную квартиру.

    Одна большая квартира

    Гораздо сложнее происходит раздел одной большой квартиры, например, четырехкомнатной на две двухкомнатных. Согласно законодательству, в каждой из вторичных квартир должны быть санузлы (ванная комната или душевая и туалет), необходимо оборудовать помещение для кухни, а также обустроить отдельный выход на лестничную площадку.

    Такая же ситуация с оборудованием двух кухонь. Одна кухня уже есть, вторую придется проектировать, а здесь имеются определенные правила, например:

    1. Запрещено обустраивать кухню, если этажом ниже под ней расположена жилая комната, так как это ухудшает жилищные условия соседей, проживающих на нижнем этаже.
    2. Если планируется установка газовой плиты, то кухня-ниша в жилой комнате однокомнатной квартиры недопустима, так как помещение, где установлена газовая плита априори считается нежилым.
    3. Запрещено обустраивать кухню, если в квартире этажом выше над ней находятся санузлы или ванные комнаты по причине ухудшения жилищных условий в перестраиваемой квартире.

    Алгоритм разделения квартиры

    Весь процесс разделения жилого помещения должен проходить в определенном порядке и по определенному алгоритму:

    1. Проектирование.
    2. Согласование в местных муниципальных организациях.
    3. Сам процесс фактического раздела одной квартиры на две.
    4. Проверка выполненных работ и составление Акта проверки.
    5. Регистрация вторичных объектов недвижимости.
    Читайте так же:  Медицинская справка для усыновления ребенка

    Проектирование

    Для разработки проекта разделения квартиры необходимо обратиться в специализированную проектную организацию и предоставить им техпаспорт жилого помещения либо поэтажный план и экспликацию.

    Специалист посещает квартиру для осмотра и обмера всех помещений, а также уточнения мероприятий по предполагаемой перепланировке. Если владельцы квартир уже попытались составить эскиз перепланировки, сотрудник проектной организации проверит возможность проведения переделок по эскизу заказчика.

    После проведения предварительного осмотра специалист составляет заключение, в которое вносятся следующие сведения:

    1. Данные об объекте недвижимости и конструктивные характеристики делимой квартиры.
    2. При наличии – все выявленные дефекты.
    3. Выводы о допустимости (или недопустимости) выполнения мероприятий по разделу жилого помещения на два отдельных. В этой части документа специалист также указывает, нарушает ли (или не нарушает) запланированный раздел объекта недвижимости строительные нормы и правила, а также права соседей.

    Если специалист дает заключение, что раздел квартиры в техническом плане возможен, то готовится проект перепланировки, срок подготовки такого проекта составляет 2-7 календарных дней. Готовый проект перепланировки содержит:

    1. Общие сведения о жилом помещении.
    2. Какие мероприятия предлагаются для осуществления перепланировки.
    3. План первичного жилого помещения до начала работ.
    4. План вторичных квартир после завершения разделения.
    5. План всех конструкций, которые подлежат демонтажу.
    6. План предлагаемых к монтажу конструкций.
    7. Приложения.

    Проект заверяется подписью руководителя проектной организации и печатью.

    Согласование

    Согласование намеченной перепланировки в органах местного самоуправления является обязательной процедурой, иначе все проведенные работы по разделу квартиры будут считаться незаконными.

    Этапы

    Весь процесс согласования делится на несколько этапов, очередность каждого из них необходимо соблюдать, также обязательно выполнение каждого из нижеперечисленных пунктов:

    • составление проекта и получение положительного заключения из специализированной организации;
    • сбор документов, необходимых для получения разрешения;
    • посещение жилинспекции и подача там заявление о разрешении на перепланировку с обязательным приложением к заявлению всех требуемых документов;
    • после получения разрешения – выполнение работ по разделу квартиры;
    • проверка комиссией выполненных работ и составление акта приемки раздела жилого помещения;
    • ввод в эксплуатацию вторичных жилых помещений.

    Документы

    Для получения разрешения на раздел квартиры в органы местного самоуправления необходимо представить следующие документы:

    • заявление на разрешение фактического раздела объекта недвижимости;
    • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
    • проект перепланировки;
    • заключение специализированной организации о возможности проведения работ по разделу квартиры;
    • ксерокопия паспорта заявителя;
    • техпаспорт на квартиру;
    • согласие на перепланировку всех собственников жилого помещения;
    • при необходимости – согласие соседей на реконструкцию (требуется при обустройстве выхода из новообразованной квартиры на общую лестничную площадку);
    • разрешение газовых служб (если планируется установка или перенос газового оборудования);
    • разрешение электриков на установку новых приборов учета;
    • если квартира находится в здании – памятнике архитектуры, культуры или истории, то дополнительно потребуется заключение органов по охране памятников о возможности проведения работ по перепланировке.

    Составление заявления для получения разрешения на проведение перепланировки имеет определенные требования, в нем должны быть указаны следующие сведения:

    • личные данные собственников квартиры;
    • форма собственности объекта;
    • описание обстоятельств, при которых потребовался фактический раздел квартиры;
    • подпись всех собственников жилого помещения.

    Далее, уже в муниципалитете на документе проставляются:

    • дата приема заявления и прилагаемых документов;
    • порядковый номер по книге регистрации;
    • номер расписки, выданной должностным лицом при приеме документов;
    • отметка о том, что заявление принято;
    • должность и подпись ответственного лица.

    Образец заявления на перепланировку квартиры

    Сроки

    Если запланирован раздел квартиры, ранее объединенной из двух в одну, зачастую достаточно будет эскиза перепланировки, в таком случае сроки согласования будут минимальными: не позднее одного-двух месяцев со дня подачи заявления в муниципалитет. Перепланировка в соответствии с проектом рассматривается в течение четырех месяцев. Дольше всего длится согласование работ, предполагающих манипуляции с несущими стенами и капитальными конструкциями, в этом случае может пройти до полугода, пока органы местного самоуправления рассмотрят заявление о разделении квартиры.

    После получения разрешения на перепланировку необходимо будет зафиксировать все изменения в БТИ и получить новые правоустанавливающие документы, на это может уйти около двух месяцев.

    Органы местного самоуправления могут отказать в согласовании, это возможно в случаях, когда:

    • не представлены необходимые документы или отсутствует часть из них;
    • документы собраны и представлены, но не в надлежащий орган;
    • проект перепланировки не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

    Проверка выполненных работ

    После того, как все работы по разделу квартиры произведены, собственники жилья должны оповестить об этом местный муниципалитет. Сотрудник жилинспекции проверяет соответствие перепланировки с полученным разрешением и проектом реконструкции.

    В ходе приемки перепланировки он проверяет:

    • насколько проведенная перепланировка соответствует согласованному проекту;
    • доступны ли все инженерные коммуникации;
    • насколько соблюдены все строительные нормы и правила.

    Обследование жилых помещений происходит обязательно в присутствии собственников объекта недвижимости.

    После проведения проверки составляется акт приемки вторичных квартир, в котором представитель жилинспекции:

    • отмечает на плане расположение конструкций и соответствие их проекту;
    • определяет их состояние;
    • производит необходимые замеры;
    • отмечает расположение и соответствие проекту инженерных коммуникаций;
    • измеряет прочность и другие технические характеристики использованных строительных материалов.

    Акт составляется в трех экземплярах, один из которых остается у собственников, второй передается в БТИ, а третий остается в архиве органа местного самоуправления. Подписантами акта являются:

    • собственник помещения;
    • представитель муниципалитета, проводивший приемку;
    • представитель УК или ТСЖ (если они присутствовали при приемке).

    Стоимость

    Стоимость согласования будет зависеть от множества факторов:

    • место расположения квартиры;
    • площадь помещений;
    • статус здания;
    • объем проводимых работ.

    Примерные суммы, которые придется заплатить при проведении перепланировки в Москве, представлены в таблице.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Источники

    Как сделать раздел квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here